모아주택·모아타운, 선정지 대상지역과 현황 (10.04 대상지 업뎃)

서울 저층 주거지 면적은 전체 주거지의 약 41.8% 차지하며 이중 약 87%가 재개발 요건을 충족하지 못하고 마땅한 정비 방안 없이 방치되어 있는 실정입니다. 특히 이런 지역들은 좁은 대지에 다세대·다가구 주택이 협소하게 건축되어 주민들의 쉴 곳이나 녹지 공간이 턱없이 부족합니다. 

2022년 서울시가 이에 대한 대책으로 모아주택, 모아타운을 발표했는데요, 반년이 지난 지금 모아주택, 모아타운 상황과 선정지, 그리고 해당 대상지역들 현황에 대해 간단히 알아보겠습니다. 

 

 

모아주택, 모아타운 이란?

서울시 소규모 주택 관리사업, 모아타운

모아타운은 대규모 개발이 어려운 노후된 저층 주거지를 대상으로 지역단위 정비사업을 벌여 양질의 주택을 공동개발 하는 서울시의 '소규모주택정비 관리지역'을 말합니다. 서울 시민 주거의 질을 향상시키기 위한 해당 재개발 사업은 면적 10만㎡(약 3만 평) 미만 지역 가운데 노후·불량 건축물이 50% 이상인 지역에 대해 자치구에서 직접 모아타운 계획을 수립하거나 주민이 제안을 하는 것으로부터 시작합니다. 

 

대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지 정비 사업인 모아주택을 블록 단위로 모아 단지를 이루는 개념으로 모아타운을 형성할 경우 양질의 주택에 기존 살던 인구가 그대로 머무를 수 있고 삶의 질과 주거 만족도 향상을 위해 서울시는 주차장, 공원, 도로 등 도시기반시설을 확충하는 용도로 국비와 시비를 지원해 아파트 대단지 못지않은 주거 만족스러운 주거지를 만든다는 목표를 가지고 있습니다. 

 

모아타운을 구성하는 모아주택

모아타운으로 지정된 구역 내 다가구와 다세대 주택 소유자들이 개별 필지를 모아(대지면적 1500㎡ 이상) 확보하면 블록 단위로 양질의 주택을 공동 개발하는 모아주택 사업을 추진할 수 있습니다. 모아주택 단위로 서울시가 공공 예산을 들여 지하 주차장과 어린이집, 녹지 등의 기반 공공시설을 지원합니다.

기존 주택 형태	모아주택 사업유형	사업 정비 개요
단독 다가구 주택	2~3 필지 단위의 개발이 필요한 경우: 자율주택형 모아주택	단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업 대상 토지 등 소유자가 합의해 정비사업 중 가장 작은 단위의 사업
다세대 주택	2만㎡ 미만인 가로구역에서 개발이 필요한 경우: 가로주택형 모아주택	가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업. 자율주택형 모아주택사업보다 큰 규모
연립주택	역세권, 준공업자 5천㎡ 미만의 개발이 필요한 경우: 소규모 개발형 모아주택	역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업. 역세권, 준공업지역에서 제한적 시행하며 정비구역지정 등 절차 생략 가능
아파트	도로 등 기반 시설은 양호하나 1만㎡ 미만, 200세대 미만의 공동주택의 재건축이 필요한 경우: 소규모 재건축형 모아주택	정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업 소규모 공동주택 재건축으로 안전진단 생략 가능

 

 

모아타운에 선정될 경우 가로주택정비사업 면적 확대와 개별사업 노후도 완화, 층수 및 용적률 완화, 용도지역 상향 등 혜택을 적극지원 받을 수 있습니다.

모아타운 내 모아주택 분류별 형태 예시

 

4년이면 재개발 끝

"빠르게 새집 짓고, 살던 동네 그대로"

 

모아타운, 모아주택은 평균 8년~ 10년 이상 소요되는 재개발·재건축 사업에 비해 4년~5년안에 빠르게 진행 가능하다고 이야기하고 있습니다. 재개발이나 재건축에서 필수로 하지만 시간이 많이 소요되는 정비계획 수립·조합추진위 승인과 관리처분 계획인가 등의 절차를 생략할 수 있기 때문입니다. 

모아타운 사업은 절차 간소화로 빠른 사업 진행이 가능합니다.

 

실제로 모아타운 시범 사업지로 선정된 강북구 번동은사업지 선정 2년 되는 올해 사업시행계획서까지 제출한 상태로 실제로 2025년에 준공 가능할 것으로 전망되고 있습니다. 

 

23년 서울시 모아타운 대상지 현황

시범 사업지 2곳을 시작으로 현재 67곳에서 추진중

2022년 서울시가 모아타운 사업설명회를 진행하며 제일 먼저 강북구 번동(5만㎡)과 중랑구 면목동(9만 7천㎡)이 가장 먼저 시범 사업지로 선정되었습니다.

 

이후 지난 2023년 6월 21일 모아타운 대상지 선정을 위한 자치구 공모를 실시하고 21 곳을 최종 선정했습니다. 

선정된 21곳은 해당 자치구가 관리계획을 수립한 뒤 서울시에서 주민공람과 통합심의 등의 절차를 거친 뒤 모아타운의 법적 효력을 가지는 소규모주택정비 관리지역으로 지정됩니다.

 

 

2023년 7월 6일 기준 모아타운 대상지는 24개 자치구, 총 67곳입니다.

🆕 2023년 10월 04기준 모아타운 대상지는 24개 자치구. 총 75곳입니다.

관리지역 고시 완료
강북구 번동 429-114 (시범 사업지)	중랑구 면목동 86-3 (시범 사업지)	금천구 시흥3동 1005	금천구 시흥4동 817
금천구 시흥5동 922-61	중랑구 면목3·8동 44-6 (선지정)	중랑구 면목본동 297-28 (선지정)	중랑구 중화1동 4-30 (선지정)
중랑구 망우3동 427-5 (선지정)	동작구 사당동 202-29 (선지정)

관리지역 고시 완료된 위 다섯 지역은 서울시 홈페이지를 통해 소규모 주택정비 관리계획 수립(안) 주민공람 공고를 진행 중입니다. 2023년 10월 4일 기준 다섯 지역 외 추가로 5지역이 선정되었습니다.  

 

모아타운 1호, 강북구 번동 현재 상황

 

관리계획 수립 중
강서구 화곡동 1087	강서구 화곡동 354	강서구 화곡동 359	강서구 화곡동 424
서초구 방배동 977	중구 신당동 50-21	중구 신당동 122-3	중구 신당동 156-4
강동구 둔촌동77-41	강서구 등촌2동 516	강서구 화곡동 1130-7	마포구 대흥동 535-2
중랑구 면목3·8동 44-6	중랑구 면목본동 297-28	중랑구 중화1동 4-30	종로구 구기동 100-48
성동구 마장동 457	성동구 사근동 190-2	중랑구 망우3동 427-5	강북구 번동 454-61
도봉구 쌍문동 524-87	도봉구 쌍문동 494-22	노원구 상계2동 177-26	마포구 성산동 160-4
마포구 망원동 456-6	양천구 신월동 173	양천구 신월동 102-33	강서구 방화동 592
구로구 고척동 241	구로구 구로동 728	송파구 풍납동 483-10	송파구 거여동 555
용산구 원효로4가 71	성동구 응봉동 265	중랑구 면목동 152-1	중랑구 면목동 63-1
성북구 성관동 334-69	성북구 석관동 261-22	강북구 번동 411	강북구 수유동 52-1
노원구 월계동 500	노원구 월계동 534	강서구 공항동 55-327	강서구 화곡6동 957
금천구 시흥1동 864	금천구 시흥3동 950	영등포구 대림3동 786	동작구 노량진동 221-24
동작구 사당동 202-29	관악구 청룡동 1535	강남구 일원동 619-641	은평구 불광동 170
은평구 대조동 89	구로구 개봉동 270-38	강동구 천호동 113-2

 

입찰공고 중
서대문구 천연동 89-16	은평구 불광동 170	은평구 대조동 89	마포구 합정동 369
마포구 중동 78	구로구 개봉동 270-38

 

자치구 검토 중
광진구 자양4동 12-10	영등포구 도림동 247-38

 

용역 발주 예정 및 대상지 선정
강동구 천호동 113-2	양천구 목4동 724-1	관악구 성현동 1021	성동구 송정동 97-3
중랑구 망우본동 354-2	중랑구 중화2동 329-38	도봉구 방학2동 618	도봉구 쌍문1동 460
관악구 은천동 635-540	관악구 은천동 938-5	동작구 상도동 242

 

이에 그치지 않고 7월 중 모아타운 자치구 공모를 추가로 진행해 사업 추진 의지가 있는 주민들이 직접 관리계획안을 마련해 자치구에 제출하면 자치구가 적정 여부를 검토해 시에 승인 요청하는 '모아타운 주민제안'도 추진할 예정입니다. 

 

서울시는 2023년부터 5년간 매년 모아타운을 20곳씩 선정해 최종 100곳, 3만 가구의 신축 주택을 공급한다는 계획을 가지고 있습니다. 

 

 

2026년까지 모아타운 100곳을 선정하는 것이 목표

2022년 20여 곳 선정을 시작으로 2023년 40곳을 추가로 발표하는 등 2026년까지 100곳의 모아타운을 목표로 하고 있습니다. 

총 100개소의 모아타운을 2026년까지 지정할 예정입니다.

 

도시개발, 좋지만 해결해야 할 문제

대상지 주민 사이의 갈등

노후된 주택과 지역을 통째로 갈아엎는 이른바 간소화 재개발급인 모아타운은 설명으로만 들을 때 제법 괜찮은 도시 정비 사업입니다. 깔끔히 정돈된 동네, 기존 최고 4~5층 빌라들은 최고 10층 이상까지 증축할 수 있고 다양한 지역 커뮤니티 시설까지 설비가 됩니다. 

 

하지만 모아타운을 추진에 있어 거주지 주민들 간의 찬반 논쟁이 뜨겁습니다. 특히 역세권이나 상급지 주변의 지역들이 분쟁을 겪고 있는데요, 지역 내 건물 임대 수익으로 생활하는 주민들이 모아타운 개발 시 최소 3년간 임대업을 못하게 되는데 그 기간과 손해에 비해 자산감정 등의 한 없이 낮은 것을 주 이유로 꼽습니다. 

젊은 임대인들의 경우 미래 가치를 보고 모아타운에 찬성하는 입장을 가진 주민들이 더러 있지만, 대부분의 반대 서명 인원은 현재가 중요한 65세 이상이 70% 이상이라고 합니다.

모아타운 반대 이유 ⓒTBS

 

또한 찬성하는 진영의 무리한 사업진행에 부동산 투기 조장 의혹을 제기하고 있습니다. 실제로 송파구 삼전동에 투기 조장 의혹 민원이 접수되어 부동산 2곳을 점검한 결과 1곳에 위반 사실이 확인되어 업무정지 처리와 경찰에 고발한 사례도 있습니다.

 

한정된 예산, 늘어만 가는 대상지

위에 이야기했듯이 올해만 벌써 67곳이 대상지로 선정되어 절차가 진행 중이며 25년까지 100곳으로 늘려갈 예정입니다. 여기에 현재 연번동의서가 부여된 곳은 151곳이나 됩니다. 하지만 예산은 한정되어 있는 것이 문제입니다. 

 

주택도시기금 예산이 빠듯한 상황에서 모아주택 신청과 대상지 지정이 줄을 서고 있으니 대상지로 선정된 곳들도 신청은 하지만 불안한 마음에 반대하는 입장의 목소리도 커지고 있습니다.

 

서울시 관계자의 말에 따르면 국토교통부와 HUG 등 주택도시기금 관련 자금 동향을 체크 중이라며 모아타운 사업에 자급 조달 문제가 발생하지 않도록 모니터링 중이라고는 합니다만 2~3년 전 먼저 진행되었던 4,000억 원 규모로 가로주택정비사업에 배정된 주택도시기금 예산이 빠르게 소진되어 정부와 가로주택 연합회가 갈등을 빚는 모습에 모아타운에 대한 서울시와 정부 지원에 대한 불신도 생겨나고 있습니다.

 

가로주택사업의 경우 주택도시기금이 예산이 바닥나 이주비에 대한 기금융자가 어렵고 내년 예산도 어떻게 될지 모른다는 게 최근 가로주택사업 조합원들에게 HUG가 내놓은 답변이라고 합니다. 사업 시작 전엔 행복한 나날을 꿈꾸게 하면서 사업 추진을 밀었던 공공기관이 이제와서는 비용 문제로 책임을 질 수 없다며 손을 놓고 있는 상황으로 가로주택정비사업은 중단 위기에 놓여 있습니다. 

 

이렇듯 보기 좋고 취지 자체는 훌륭하고 심지어 경기도민 입장에서는 부럽기까지 한 시 주도 행정 지원 사업이지만 보상 등 구성원의 갈등과 비리, 투기 방지대책, 사업비의 충분한 확보 등 철저한 대책을 마련해 진정 지역 개발을 바라는 선량한 시민이 피해 보는 일이 없도록 부작용을 최소화해 나가는 것이 중요하겠습니다.

 

 

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