최우선변제금 최장 10년간 무이자 대출, 피해액 보증금 5억 원까지 확대하는 내용의 전세사기 피해자 지원 특별법 제정안이 지난 25일 국회 본회의를 통과했습니다.
국무회의를 거쳐 6월 1일(잠정) 공포 후 즉시 시행될 예정이라고 하는데요,
전세사기 특별법 피해자 지원 대책 및 대상과 주요 내용을 알아보겠습니다.
전세사기 특별법 주요 내용
1. 경·공매 지원 부문
▶ 경·공매 우선매수 권한 부여:
- 거주 중인 주택이 경·공매될 경우 임차인이 우선 매수할 수 있도록 권한 부
▶ 경·공매 대행 지원:
경·공매 절차 지원을 희망하는 전세사기 피해자에게 법률상담 및 경매 대행 원스톱 서비스 제공
- 피해자가 신청할 경우 HUG가 경·공매 대행 절차를 대행하고 해당 수수료의 70%까지 정부 지원
▶ 경·공매 유예·정지:
- 거주 주택의 경·공매 유예 및 정지를 신청하는 경우 관계 기관에서 조치. 1개월 유예·정지
▶ 경·공매 우선 매수권:
- 피해자가 거주중인 경우 주택이 경·공매될 경우 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한 부여
▶ 임대공급
- 전세사기 피해자가 우선 매수권을 공공 주택 사업자(LH 등)에게 양도 후 공공 주택 사업자가 낙찰받으면 공공임대로 공급하여 그대로 거주 가능
▶ 조세채권 안분(7월 시행 예정)
- 임대인의 세금 체납액이 많아 경·공매가 진행되지 않는 경우 전체 세금 체납액을 보유 주택별로 안분하고, 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수해 피해자의 원활한 경·공매 지원
▶ 낙찰 시 세금 지원:
- 피해자가 경·공매로 해당 주택 낙찰 시 취득세 200만원 한도 내 면제
- 3년간 재산세 감면 - 전용면적 60㎡ 이하 50%감면, 60㎡ 이상 25% 감면
2. 금융 지원 부문
▶ 최우선변제금 최장 10년간 무이자 대출:
- 선순위 근저당이 있거나 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경·공매 완료 시점의 최우선변제금 수준으로 소득·자산 수준을 고려하지 않고 최장 10년간 무이자로 대출
- 근저당 설정 시점이나 전세 계약 횟수와 관계없이 최우선변제금 초과 구간에 대해 2억 5천만 원까지 1.2~2.1%의 저금리 대출을 지원
* 최우선변제금이란? 세입자가 살던 집이 경·공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 금액
▶ 주택 구입자금 지원
| 소득 | 한도 | 금리 | 만기 | 거치기간 | |
| 디딤돌 대출 | 7천만원 이하 | 4억원 | 1.85% ~ 2.70% | 최장 30년 | 1년 → 3년 |
| 특례보금자리론 | 제한 없음 | 5억원 | 3.65% ~ 3.95% | 최장 50년 | 없음 → 3년 |
| 시중 민간 금융사 | LTV의 대출 규제 1년간 한시적 완화 - 4억원 한도내에서 LTV 80%까지 DSR·DTI 적용하지 않음 |
||||
*LTV(주택담보대출비율)·DSR(총부채원리금상환비율)·DTI(총부채상환비율)
▶ 주택 전세자금 지원
- 새로운 전세자금 대출 이용하거나 기존 전세자금 대출을 대환 할 경우 1.2% ~ 2.1%, 한도 2.4억 원까지 저금리 대출 지원
- 최장 20년 무이자 분할 상환 지원
3. 신용 관련 지원 부문
▶ 전세사기 피해자의 신용 불이익 방지 위해 기존 연체정보 포함 신용 정보 등록 유예 지원.
▶ 기존 전세 대출 미상환금 최장 20년간 분할 상환 지원
4. 긴급 생계 지원
▶ 위기 상황으로 생계가 어려워진 가구에게 긴급 생계비·의료비 지원
| 2023년 4인 가구 기준 | |||
| 생계지원 | 의료지원 | 주거지원 | 교육지원 |
| 월 162만원(최대 6개월) | 1회 300만원 이내 | 월 66만원(최대 12개월) | 고등 21만원(최대 4분기) |
전세사기 특별법 지원 대상 및 피해 신청 절차
▶ 전세사기 특별법 지원 대상: 임차인의 피해 요건 완화, 무자본 갭투자 통한 다수주택 취득 등 포함
| 전세사기 특별법 지원 대상 - 최종 합의안 | |||
| 지원대상 면적 | 피해규모 규정 | 피해자 요건 | 지원대상 보증금 |
| 제한 없음 | 제한 없음 | 경·공매 개시, 임대인의 파산 또는 희생 절차 개시 | 5억원 내 |
▶ 전세사기 특별법 신청 및 피해자 결정 절차:
- 광역시·도 지차체 관공서를 통해 피해 확인 신청
- 피해사실 조사 30일 이내, 결정 의결 30일 이내 최대 2개월 이내 결정 및 진행
전세사기 특별법 사각지대 피해자 구제방안은?
이러한 대책에도 불구하고 전세사기·깡통전세 대책위원회는 특별법에 대해 '반쪽자리'라고 비판했습니다.
선 구제 후 회수 등 핵심 대책은 완전히 외면한 상태고, 이어서 입주 전 사기, 5억원이상 사기, 수사 개시 여부가 분명하지 않은 상황 등 많은 특별법의 사각지대에 방치되어 있는 피해자들에 대해서는 조치되지 않았기 때문입니다.
이원재 국토교통부 제1차관의 SBS 경제현장 오늘 '오후초대석'에서 진행한 인터뷰에 따르면 자료 조사한 통계의 98%가 보증금 5억원 이하였고, 입주전 사기의 경우 유효하지 않은 계약에 입주하지 않은 상태로 현재 점유도 되고 있지 않은 상황이라 피해자로 규정해 지원하는 데는 한계가 있어 해당자들은 전세피해지원센터 등을 이용한 지원을 할 수 있도록 노력하겠다고 이야기했습니다.
전세피해지원센터에서는 장기 저금리 대출과 긴급주거지원 등을 지원하고 있습니다.
해당 전세사기 특별법은 2년간 한시적으로 시행됩니다. 여야는 법 시행 후 6개월마다 부족한 사항을 보완 입법하거나 적용 기간 연장을 고려하기로 했습니다.
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