고양시 가라뫼, 모아타운 방식 재개발 주택정비 추진

서울시가 시민 주거 안정을 위해 펼치고 있는 모아타운 사업을 아시나요? 모아타운, 모아주택 사업은 대규모 재개발, 재건축이 어려운 저층 주거지를 중심으로 빠르게 진행하는 소규모 주택 관리사업입니다. 얼마 전 서울시의 모아타운을 벤치마킹한 고양시 가라뫼 지역에서도 소규모 주택정비 추진 소식이 들렸는데요. 해당 소식을 간단히 알아보겠습니다.

 

 

모아타운, 모아주택 이란?

서울시 소규모 주택 관리 사업

서울시는 현재 주택개발정비 사업인 모아타운, 모아주택 개발이 한참입니다. 서울시 24개 자치구의 총 67개소 지역이 대상지로 선정된 이후 최초 시범사업 구역으로 지정된 강북구 번동의 경우 2024년 상반기 공사 진행 예정을 앞두고 있습니다. 

 

"빠르게 새집 짓고, 살던 동네 그대로"

 

강북구 번동 모아타운의 예상도

 

대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지 정비 사업으로 서울시 홍보에 따르면 평균 8년 ~ 10년 이상 소요되는 재개발과 재건축에 비해 약 4년이면 재개발이 가능한 것으로 안내하고 있습니다. 재개발이나 재건축에서 필수로 하지만 시간이 많이 드는 정비계획 수립 등의 일부 절차 생략이 가능하기 때문입니다.

 

 

고양시 가라뫼 행신 4동 일대 선정

국토교통부가 공모해 선정하는 소규모주택정비 관리지역 후보지로 지정된지 1년이 지난 2023년 8월, 소규모주택 정비 추진을 진행하게 되었습니다. 2023년 4월부터 해당지역 용역을 진행했고 근방 행신중앙로역 신설 가능성이 언급됨에 따라 해당 지역 일대는 호재와 함께 일부 우려를 표하는 주민들의 목소리가 섞여 다소 어수선한 분위기를 띄고 있습니다.

가라뫼 행신 4동 일대의 약 78,000㎡ 면적이 개발될 예정입니다.

 

주민의견 수렴을 시작으로 첫 발걸음

8월 21일, 행신동 소재 토지·건축물 소유자, 임차인, 사업자 등을 대상으로 소규모주택정비 관리계획 주민설명회를 가졌습니다. 해당 주민설명회에서는 소규모주택정비 관리계획 통합 준비 장점과 주택정비 관리 계획 안, 지원 사항 안내 등을 진행했습니다. 

 

금번 주민설명회를 계기로 주민동의율 30% 이상을 확보할경우 외부 전문가를 통한 사업 타당성 검토를 시작으로 정밀 사업검토를 진행하게 됩니다. 사업비·이주비 등 한국부동산원을 통해 저금리로 융자 지원이 가능하며, 1년 내 사업 추진이 가능한 경우 국비지원 공모 신청이 가능할 예정입니다.

국비지원 이 통과되면 최대 150억원까지 정비기반시설 설치 비용을 국비로 지원받을 수 있게 됩니다. 여기서 국비 지원 시 국비와 지방비 6:4 비율로 부담합니다.

 

가능한 경우 가로주택정비사업 추진 시 종전가치 범위에서 최대 3주택까지 공급 가능합니다. 하지만 말은 이렇지만 주거지역에 따라 재개발 이후 실질적인 경제적 이득은 상황에 따라 다릅니다.

  

 

2023년 9월 주민공람 후 빠르면 승인·고시를 목표로

주민설명회에 따른 설명에 따르면 대략 2,500세대 규모로 최고 27층의 규모의 수립된 소규모주택정비 관리 계획안을 바탕으로 9~10월 주민공람을 진행하고, 11~12월 고양시 위원회 자문과 경기도 의원심의를 거쳐 2023년 상반기 관리계획 승인·고시를 목표로 두고 있습니다.

 

이후 해결해야 할 숙제

가장 큰 추진력은 주민들의 의지

모아타운은 소규모 주택 그룹을 모아 하나의 큰 마을로 재구성하는 주택 개발 사업입니다. 가라뫼 지역 역시 해당 구역을 7개의 구역으로 나누어 진행합니다. 전체적인 지역 통합 관리 계획과 사업 추진은 7개의 개발 구역에서 함께 진행해야 하지만 각 구역마다의 사업은 별개로 진행이 됩니다. 모아주택이 모여 모아타운을 만드는 것입니다.

 

전체적인 통합정비사업의 혜택은 함께 얻을 수 있지만 각 구역별 주민들의 참여와 의지에 따라 개발 진행 속도에 차이가 있습니다. 현재 8월 주민의견 수렴 기준 행신동 204 번지 일대(연세빌라·1구역)를 제외한 다른 구역은 조합구성이 되지 않은 상태입니다. 앞으로 주민들을 대상으로 적극적인 계획 발표와 안내를 통해 동의율을 끌어올리고 적극적인 참여를 유도해야겠습니다. 

 

확실한 제도적 지원 필요

쾌적한 주거환경을 구축하겠다고 시작된 도시개발사업이지만 내 재산, 내 터전을 기반으로 한 사업이 손해만 남긴다면 누구도 시작하지 않을 것입니다. 앞서 소개한 서울시 모아타운 주민들과의 갈등 사례를 보아도 알 수 있듯이 가장 큰 문제는 손해를 보느냐 아니냐입니다.

 

개발기간 동안 얻을 수 없는 임대 소득, 낮게 책정된 자산 감정 등을 해결할 적극적인 방법 모색이 필요합니다. 정비사업에 참여한 주거지 건물의 경우 기존 1종 주거지역은 2종으로(용적률 180% → 230%), 2종 주거지역은 3종으로(용적률 230% → 250%) 각 상향 혜택이 주어지며 용적률이 완화되는 효과를 누릴 수 있습니다. 기존 4층이하 주택이하에서 15층 이상 증축해 사업률을 높이게 되는 것입니다.

 

하지만 이전에 시의 행정 실수로 2종 주거지임에도 1종 주거지 등급의 한가람 아파트(3 구역)는 개발 후 2종 주거지로 상향되더라도 큰 이익이나 사업성이 없어 제도적 보완 없이는 시작이 어려울 것이라는 의견도 있습니다. 

고양시 행신동 한가람 아파트. 2종 주거지 높이 임에도 1종 주거지 판정을 받은바 있다. 왜죠..?

 

* 참고: 일반 주거지역 분류에 따른 건폐율, 용적률, 제한 사항

일반 주거지역 분류 및 제한 사항
1종 일반 주거지역	건폐율 60%, 용적률 100~200%	4층 이하 주택
2종 일반 주거지역	건폐율 60%, 용적률 150~250%	중층 아파트
3종 일반주거지역	건폐율 50%, 용적률 200~300%	아파트 층수 제한 없음

 

마치며

금번 소규모주택정비 관리 사업은 고양시 최초 시도 사업으로 노후된 저층 주거지 개선으로 주민들의 삶의 질을 향상할 수 있는 개발 사업으로 거듭나기 위해서 크고 작은 분쟁을 최소화하여 원주민들과의 갈등 없이 순탄히 진행되기를 바랍니다. 

 

 

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