전월세 신고제 - 24년 5월까지 유예! 계도기간, 과태료, 대상과 방법은?

이전 '임대차 3법'의 최종 시행 안이었던 전월세 신고제가 23년 6월 1일 본격적인 시행을 앞두고

지난 16일 계도기간을 1년 더 연장한다고 국토부에서 밝혔습니다. 

임대차 3법이 무엇인지, 계도기간이 연장되는 전월세 신고제 대상과 방법, 기간 및 과태료 등에 대해 알아보겠습니다.

 

I 임대차 3법이란?

주택 및 전세 가격이 치솟던 2020년, 정부에서는 임차인 보호하고 지속적으로 발생되는 임대차 관련 피해를 막기 위해 개설된 제도입니다. 임대차 3법은 그중 하나로 주택임대차보호법 & 부동산 거래 신고법 개정안으로 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 포함하고 있는 법률 개정안입니다. 

 

1. 계약갱신청구권

제6조의3(계약갱신 요구 등)
 ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

...후략

간단히 말해 1회에 한해 임차인이 전세/월세 계약 갱신권을 요구할 수 있도록 만들어주는 제도입니다. 기본적으로 전세나 월세 계약 시 2년 거주가 가능하지만 이 제도를 이용하면 2년을 연장해 살 수 있습니다. (거주기간 2+2)

단, 만료일로부터 2~6개월 전에 요구해야 하며 임대인 및 임대인의 직계존속, 비속이 거주하겠다는 의사가 있다면 갱신 요구는 거부됩니다. 또한 임차인의 귀책으로 계약이 종료되거나 재건축 등의 이슈가 있을 경우도 갱신 예외 사유가 됩니다. 

주거목적이라면 아파트, 오피스텔, 빌라, 일반 주택 모두 해당됩니다.

2. 전월세 상한제

위 1번의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상한선을 이전계약의 5%로 제한하는 제도입니다. 임대인이 해당 거주지에 대해 매매를 진행해 다른 사람에게 소유권이 넘어간 상태일지라도 기존 계약 연장이 가능하며 상한선 5%도 적용됩니다. 단, 새로운 임차인과 계약을 진행할 경우 상한선 5%는 적용받지 않습니다. 또 2+2 계약 종료 후에도 상한선 5%의 적용을 받지 않습니다. 

 

물가 이상의 가격 상승을 막기 위해 만들어진 계약법으로 지자체에서 조례를 통해 상한선을 정할 수 있지만 최대 5%가 적용되는 것은 마찬가지입니다. 

하지만 집주인이 직접 살겠다고 하면 의미 없습니다.

 

3. 전월세 신고제

- 24년 5월까지 계도 기간 연장!

주택 임대차 계약을 맺을 경우 30일 내로 계약사항을 구청이나 시청 등 지자체 등 공공기관에 의무적으로 신고하는 제도입니다. 원래 이전엔 주택 매매에 대해서만 적용이 되었지만 전세, 월세 등 임대 계약에도 계약 당사자와 보증금 및 임대료, 기간, 중도금, 계약금 상세 내용을 신고하도록 강제되었습니다. 

아래는 국토교통부에서 전월세 신고제에 대해 안내한 내용입니다. 

 

▶ 주의 사항은?

- 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시
- 보증금, 월세 둘 중에 하나라도 금액이 초과되지 않으면 신고 의무 없음
- 온라인으로 임대차 신고 시 자동으로 확정일자가 부여
- 임대차 신고를 하더라도 전입신고는 별도로 진행해야 함
- 30일 미만 단기 계약에 대해서는 신고 대상이 아님
- 임대 계약 갱신 시 보증금 또는 월세에 대해 변화가 있을 경우 신고. 단, 묵시적 갱신은 신고하지 않아도 됨

 

▶ 신청 방법은?

거래 30일 이내 소재지의 주민센터를 방문하거나,

부동산 거래 관리 시스템을 통해 신고할 수 있습니다.

정부 24 홈페이지에서 전입신고 시 임대차 신고 메뉴로 연결되어 임대차 계약서를 등록하는 것으로도 신고처리할 수 있습니다.

 

네이버&다음 모두 검색 가능합니다.

거래한 지역 선택 후

 

신고서 등록하면 됩니다. 참 쉽죠?

▶ 과태료는?

2021년도 6월부터 시행되어 신고하도록 규정되었습니다. 신고하지 않았을 경우 과태료가 최소 4만 원 ~ 100만 원까지 부과됩니다. 

 

그/런/데

 

23년 6월 1일 과태료 부과 시행을 앞두고 계도 기간이 1년 더 연장되었습니다.

두둥...

시행된 21년 5월부터 거래 신고를 하지 않은 임대인, 임차인에게 과태료를 부과시킬 예정이었지만 현재 전세 시장 상을 고려해 일부 제도를 손보고 다시 적용하자는 국토부의 의견인 것입니다. 

것도 그럴 것이 요즘 전세사기, 깡통전세 등 임대업 관련에 크고 작은 이슈가 터지니 전반적으로 전세제도를 손 보겠다는 것이겠지요. 

 

현재 임대차 3법 패지 VS 실거주자 보호를 위한 임대차 3법 옹호론으로 뜨겁습니다. 

다행히 대부분의 거래건이 자연스럽게 신고되고 있는 추세라 전월세 시세 흐름 파악 및 비정상 거래 조사 등에 사용이 되고 있습니다만, 일부 임대인은 신고를 피하기 위해 꼼수로 금액을 조정해 신고를 하지 않거나, 월세 대신 관리비로 비용을 올려 받는 등 다양한 사례로 임대 소득을 축소하는 사례가 있다고 합니다. 

특히 오피스텔이나 소형 주택의 경우 아파트와 달리 규정이 없어 편법을 사용한다고 하는데요, 어서 빨리 임대인 임차인 모두에게 합리적일 수 있도록 제도가 개선되어야 할 것입니다.

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